Mutuo: Guida Completa all’Acquisto Casa nel 2026
Oggi, mercoledì 25 febbraio 2026, il mercato dei mutui in Italia attraversa una fase di significativa vivacità. Con tassi medi tra i più bassi d’Europa e un incremento delle richieste del 12% rispetto allo scorso anno, il mutuo si conferma lo strumento cardine per l’accesso alla proprietà immobiliare.
Specifiche Tecniche e Definizioni
Il mutuo è un contratto disciplinato dal Codice Civile (art. 1813) in cui il mutuante (banca) consegna al mutuatario una somma di denaro, che quest’ultimo si obbliga a restituire con gli interessi secondo un piano di ammortamento prestabilito.
| Caratteristica | Dettaglio Tecnico |
|---|---|
| Tipologia Contrattuale | Contratto reale a prestazioni corrispettive |
| Garanzia Principale | Ipoteca di primo grado sull’immobile |
| Parametri di Riferimento | Euribor (Variabile), Eurirs (Fisso) |
| Durata Standard | Da 5 a 30 anni (estendibile a 40 in rari casi) |
| Finalità | Acquisto, Ristrutturazione, Surroga, Liquidità |
Stato del Mercato al 25 Febbraio 2026
I dati più recenti pubblicati dall’ABI e dalle principali testate economiche delineano uno scenario favorevole per i consumatori italiani. Il tasso medio sui nuovi mutui si attesta attualmente al 3,28%, un valore che posiziona l’Italia ai vertici della convenienza nell’Eurozona.
Il Boom degli Under 35
Secondo i dati diffusi oggi da Confedilizia, oltre una richiesta di mutuo su tre (circa il 33%) proviene da giovani sotto i 35 anni. Questo trend è sostenuto da due fattori chiave:
- Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap): La proroga delle agevolazioni statali permette di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile.
- Calo dei tassi nel 2025: La discesa dei tassi registrata durante l’anno scorso ha reso le rate più sostenibili rispetto al picco del 2023-2024.
Offerte in Evidenza
Le banche stanno competendo aggressivamente per acquisire nuovi clienti. Ad esempio, Crédit Agricole ha lanciato a febbraio 2026 la promozione “Mutuo Flexi” con TAN a partire dal 2,59%, mentre altre realtà come Credem puntano sui “Mutui Green” per immobili in classe energetica A o B, offrendo sconti sullo spread.
Evoluzione Storica e Giuridica
Il concetto di mutuo affonda le radici nel diritto romano (mutuum), dove rappresentava un prestito di consumo basato sulla fiducia. Nel sistema moderno, si è evoluto nel mutuo fondiario, una forma specifica di mutuo ipotecario che gode di particolari tutele e limiti (come il limite di finanziabilità dell’80% del valore del bene, salvo garanzie integrative).
FAQ – Domande Frequenti
Qual è la differenza tra mutuo ipotecario e fondiario?
Il mutuo fondiario è una sottospecie dell’ipotecario: deve avere durata superiore a 18 mesi e l’importo non può superare l’80% del valore del bene (LTV). Offre vantaggi fiscali e procedure di riscossione semplificate per la banca.
Conviene il tasso fisso o variabile oggi?
Al 25 febbraio 2026, con un TAN variabile medio al 2,65% e un fisso intorno al 3,28%, la scelta dipende dalla propensione al rischio. Il variabile è attualmente più basso, ma espone alle fluttuazioni future dell’Euribor.
Cos’è la surroga del mutuo?
È la possibilità di trasferire il proprio mutuo a un’altra banca che offre condizioni migliori, senza costi per il cliente. È una pratica molto diffusa in questo periodo di tassi in calo.
Cosa succede se non si paga la rata?
Il mancato pagamento può portare all’applicazione di interessi di mora, alla segnalazione nelle centrali rischi (CRIF) e, nei casi più gravi, al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile.